“我們行的個人住房按揭貸款（個人房貸）利率已經下調。”某股份行深圳地區(qū)支行負責人說。
中國證券報記者近日走訪北京、上海、深圳、南昌等地銀行時發(fā)現(xiàn)，2019年農歷春節(jié)后多地個人房貸利率有所松動。進入3月，部分城市首套個人房貸利率上浮幅度重回5%之內，二套改善型住房貸款利率也相應下調。
業(yè)內人士表示，在今年流動性充裕的背景下，資產質量向來較優(yōu)的個人房貸業(yè)務料更受銀行青睞，預計房貸利率后續(xù)仍有下調空間。但房地產信貸政策“放水”概率不大，房地產信貸風險是監(jiān)管部門盯防的重中之重。
批貸流程明顯加快
中國證券報記者日前就首套房、二套房個人房貸政策走訪了北京、深圳等地四大國有銀行及多家股份制銀行、城商行的個人貸款業(yè)務部門。
目前北京地區(qū)首套房個人房貸利率普遍執(zhí)行基準利率上浮10%，二套房利率普遍執(zhí)行基準利率上浮20%，此前最高分別上浮20%和30%。記者從21世紀不動產業(yè)務員處了解到，北京地區(qū)個別城商行的二套房貸款利率最低可執(zhí)行基準利率上浮15%；個別外資銀行首套房貸款利率最低可執(zhí)行基準利率上浮5%，二套房利率最低為基準利率上浮10%。但外資銀行對貸款申請人及房屋本身的審核門檻都較高。
上海地區(qū)首套房個人房貸款利率為一線城市最低，四家國有大行和招行等股份制銀行的首套房個人房貸利率最低可執(zhí)行基準利率九五折優(yōu)惠。民生銀行首套房個人房貸利率執(zhí)行基準利率。
深圳地區(qū)個人房貸利率上周再次下調。民生銀行深圳地區(qū)個貸業(yè)務員告訴中國證券報記者，約從8日開始，深圳各大銀行陸續(xù)下調個人房貸利率，該行也跟進做出調整：目前首套房個人房貸利率最低為基準利率上浮5%，二套房個人房貸利率最低為基準利率上浮10%，此前分別上浮10%和20%。
除了一線城市有所調整，南昌、南京等部分二三線城市個人房貸利率也在下調。某股份制銀行南昌地區(qū)支行行長告訴記者：“此前我們首套房個人房貸利率上浮超過20%，目前調整至上浮10%-15%?！?/p>
個人房貸利率調整，購房者的觀感最為直接。深圳地區(qū)購房者王女士對中國證券報記者表示：“我是剛需購房，提交貸款申請時沒想那么多。但貸款審批后發(fā)現(xiàn)房貸利率從原本以為的上浮10%，變?yōu)樯细?%，還是很讓人驚喜?！蓖跖克懔艘还P賬，自己25年期的貸款（等額本息計算），利率上浮10%的利息支出總額為164.52萬元，而利率上浮5%的利息支出總額為155.84萬元，前后相差近10萬元。
除利率下調，銀行審核批貸流程也明顯加快。中國證券報記者以購房者身份咨詢鏈家、我愛我家等房地產中介人員時獲悉，目前北京地區(qū)貸款審批在資料齊全的條件下至多需要5個工作日。房屋過戶完成后，抵押登記工作一般需要5個工作日，而在抵押完成后的5-10個工作日即可放款到賬。從抵押登記到放款只需20天至30天。
房貸利率上浮空間收窄
從2018年末開始，個人房貸利率下行就漸成趨勢。融360大數據研究院監(jiān)測數據顯示，2月全國首套房貸款平均利率為5.63%，相當于基準利率1.149倍，環(huán)比下降0.53%（3BP）；同比上升3.11%（17BP）。2月利率下調銀行數量44家，較上月增加10家，首套房平均利率連續(xù)3個月下降，未來整體利率有望繼續(xù)下行。2月全國首套房平均利率最低的前十個城市分別為上海（5.06%）、廈門（5.36%）、大連（5.36%）、北京（5.43%）、深圳（5.46%）、福州（5.46%）、太原（5.47%）、烏魯木齊（5.47%）、天津（5.46%）、廣州（5.55%）。
“個人房貸的資產質量向來較優(yōu)，接下來我們分行會擇優(yōu)、擇機加大投放力度。一線城市房價抗跌，總行給額度也比較大方?！蹦硣写笮猩钲诜中邢嚓P負責人告訴中國證券報記者。
中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼預計，個人房貸利率后續(xù)仍將下調，更大范圍首套房貸利率執(zhí)行基準利率甚至打折值得期待。個人房貸利率的上浮空間正在變窄：一方面，自2018年央行定向降準、全面降準措施落地后，2019年流動性合理充裕，銀行手頭資金充足。這種情況下銀行下調房貸利率，屬正常操作；另一方面，當前銀行風險偏好仍低，個人房貸尤其是首套房房貸不良率的歷史表現(xiàn)較好，是銀行的優(yōu)質資產，以低利率政策加大投放很正常。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，近期信貸利率整體下行，是房貸利率連續(xù)回落的主要原因。2018年以來，央行著力推動“寬貨幣”向“寬信用”傳導，引導長端利率適度下行?！皩捫庞谩毙豢杀苊獾叵蚍康禺a領域外溢，推動全國首套房貸款利率從2018年11月的階段高點小幅回落0.08個百分點。
“歷史上看，房貸利率運行趨勢一旦形成，通常會持續(xù)一段時期，接下來幾個月房貸利率下行趨勢仍會延續(xù)。不過，考慮到當前‘寬信用’主要針對民營、小微企業(yè)等實體經濟，房地產是抑制泡沫、防范風險的重點領域，未來房貸利率下降勢頭會比較緩和?！蓖跚嗾f，在房地產調控因城施策背景下，對房貸利率下調的監(jiān)管標準也會有所不同，近期不同城市房貸利率松動幅度會出現(xiàn)一定差異。
銀行應審慎經營個貸業(yè)務
作為樓市調控關鍵政策之一的房貸政策出現(xiàn)變化，是否意味著政策“放水”？分析人士認為，不能將其認定為房地產市場調控放松的信號，這背后有資金面寬松、房地產市場業(yè)務旺季、銀行競爭等多方面因素。
銀保監(jiān)會副主席王兆星此前明確表態(tài)，銀保監(jiān)會今年繼續(xù)緊盯房地產金融風險，對房地產開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發(fā)和個人貸款，防止房地產金融風險出現(xiàn)大的問題。
董希淼認為，個人住房貸款政策取向，今年難有根本性變化。在政策框架之內的房貸利率調整應由商業(yè)銀行決定。但要看到，近年來我國家庭部門杠桿率上升較快，潛在風險不斷累積。在近來流動性較為充裕、負債成本有所下降的情況下，商業(yè)銀行應保持清醒認識，審慎經營個人住房貸款業(yè)務，不向市場發(fā)出錯誤信號。這既是防控自身經營風險的需要，也有利于穩(wěn)定家庭部門杠桿、抑制房地產市場泡沫。
董希淼預計，2019年商業(yè)銀行住房信貸政策的差別化會更精準、充分。差別化政策體現(xiàn)在：一是需求端，對不同購房需求區(qū)別對待。我國城鎮(zhèn)化將持續(xù)較長時間，不少居民特別是中小城市居民較強的購房需求未得到有效滿足。應區(qū)分不同客戶，合理滿足自住型和改善型購房需求，堅決抑制投資性、投機性購房需求。同時，要加快金融產品創(chuàng)新步伐，加大對住房租賃市場的支持和服務。二是從區(qū)域看，應堅持因城施策。對于部分房價過熱城市，整體上應繼續(xù)嚴格控制貸款總量，主動上調貸款利率，適當收緊貸款條件。對部分房地產庫存量較高的三四線城市，商業(yè)銀行可在風險可控的前提下，合理發(fā)揮住房信貸的杠桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面適度加大支持力度，助力房地產市場“去庫存”。